物件を探そうと思ってまず見るのが、折り込みチラシの広告などではないでしょうか。
新聞の折り込みチラシの物件情報を見るのは、自分達の生活と重ねながら見るので凄くワクワクしますよね。
新築モデルルームなどのチラシは、こんなとこに住みたいなぁと誰もが感じてしまうような魅力があります。
ここでチラシに関して注意して欲しいことがあります。
このチラシは不動産屋からしてみたら、『売れ行きを左右する大事な営業ツール』なのです。
ここで観覧する人の興味をそそり、魅力を感じてもらうことに全力で取り組んでいます。
だから逆にあんまり教えたくない情報は小さい字で書かれていたりします（笑）
これをしっかりと読み解けるようにしましょう！
押さえておきたいポイント
交通情報
徒歩１分=８０メートルで計算された距離をいいます。
そこには、信号待ち、坂道、階段などは考慮されていません 。
近ければ近いほど利便性は上がりますから遅くなるような正確な情報では記載されません。
実際に自分の歩幅、速さで歩いて確認するのが良いでしょう。
駅から自宅までの動線に街灯がなく、夜歩くとき女性や子供の一人歩きが危険な場所、階段の有無、歩道の広さなどは実際に歩かないと分からないですよね。
記載されている時間は、あくまでもおおよその目安です。
土地権利
「所有権」、「借地権」とがあり、
所有権は購入した区分所有者全員で敷地を共有する形態
借地権とは敷地は地主が所有し、うわものだけの権利
つまり土地を賃貸契約している状態なので、「所有権」1択の考えで良いと思います。
大半は「所有権」のものですが、中には「借地権」のものがあるのでここはチェックしておきましょう。
用途地域
環境の保護と産業の発展を目的に、12の用途別に色分けされた地域のこと。
①第1種低層住居専用地域
②第2種低層住居専用地域
③第1種中高層住居専用地域
④第2種中高層住居専用地域
⑤第1種住居地域
⑥第2種住居専用地域
⑦準住居地域
⑧近隣商業地域
⑨商業地域
⑩準工業地域
⑪工業地域
⑫工業専用地域
この地域で建てられる建物の種類が異なります。
これを知ることでおおよその土地柄が分かります。
例えば
用途地域が第一種低層住居専用地域だとします。
特徴は、1〜3階までの低層住宅が中心の地域です。小規模な店舗・事務所兼住宅、小中学校は建築可能。
この地域であれば静かな場所だろうな、高層の建物が建築できないのであれば、ビルによって日が当たらず陰ることもないだろうと判断できます。
用途地域が第2種住居地域ならパチンコ店、カラオケボックスや商業施設と共存しつつ、住居の環境を守る地域なので、賑やかな場所で利便性が良いだろうなと判断できます。
詳しくは国土交通省HPで、見に行く物件の用途地域を確認しましょう。
『都市計画図』で検索すると、市などのホームページで周辺の用途地域が分かりますよ。
試しに今住んでる場所やその周辺がどんな地域になっているのか確認しておくと想像しやすいです。
管理費
マンションは、毎月管理費や修繕積立金が必要になります。車をお持ちの方は駐車場代もかかります。
中古なら管理組合の議事録などを見せてもらい、管理費がどのように使われているのか、将来上昇する可能性があるかといったこともチェックした方が良いです。
不動産屋さんに言えば取り寄せてくれます。
議事録と大規模修繕の計画表などは取り寄せて必ず確認しましょう。
管理人さんの管理形態も確認しましょう。
サービスの質や管理が違ってきます。
【常駐】
常に管理人さんがいる。
【日勤】
平日の決まった曜日時間に通勤してくる。
【巡回】
管理人が複数のマンションを掛け持ちで担当し、定期的に見回る。
修繕積立金
将来必要となる修繕のために積立をします。
このお金がしっかりと貯まっているかが中古マンションの大きな鍵となりますので要チェックして下さい。
将来の修繕の内容や積立金予想額は『長期修繕計画』で確認できます。
ここで見るところは
①修繕計画通りに修繕がなされているか。
②積立金残高は潤沢にあるか。
です。
しっかりとした管理体制ができていないマンションはここが必ず崩れてきます。
修繕したくてもお金がなければ出来ません。
お金がないと困るわけですから、毎月払う修繕積立金の額は今後どんどん増えていく事が予想されます。
老朽化したときにお金がないというこになったら、、、。
想像つきますよね。
・各世帯が一時金を支払わなければならない
・費用がないからそのまま放置する。
こんな事になりそうなマンションは事前に避けるべきです。
新築マンションを買う方もここは要注意です。
不動産業者は販売しやすくするために、最初の修繕積立金を低く下げて設定している場合があります。
営業テクニックに騙されないようにして下さい。
レベルの低い不動産会社や営業マンは結局は売れればいいんです。数十年後のマンションや購入された方のことなんて知ったことじゃないんです。
逆に言うとこういった内容をしっかりとお客に伝えてくれる業者は信頼する判断基準になりますよね。
新築でも中古でも、担当営業マンの言葉を鵜呑みにするのではなく、実際の物件の良し悪しを判断できるあなたの目が1番大切になってきます。
客観的に判断するためには、よく学ぶことです。
たくさん住宅購入に関して学んでいると、営業マンの対応が誠実かどうか良く分かるので面白いですよ。
このブログは、不動産関連会社の運営するサイトではありません。
100%購入する側の視点に立った情報です。
だからこそ売る側に都合よく作ったサイトより確実に役に立ちます。
あなたが購入するうえで都合よく搾取され、苦しまないようするため、このブログを作っています。
僕の記事を全部読み、疑問点が出てきたら、Google先生に聞いて深堀して調べる。
そんな感じで学んで頂くと『検索するテーマの質』もあがり効率よく学べます。
学ぶことで心にゆとりができますからその場の感情で判断することを防げるでしょう。
まとめ
『マンションは管理を買え！』
これにつきます。
細かい部分の情報をしっかりと読み解く力が大事
補足
環境をリサーチすること
たくさん色々な物件を見に行くと違いがよく見えてきます。
また気に入った地域や物件は朝、昼、夜、平日、休日、季節など何回も足を運んでみましょう。
朝などは閑静な住宅地でも渋滞回避の裏道になっていたり、思いがけない光景を見ることもあります。
消防署が近くにあり安心だななんて思ってたら、夜中にサイレンの音でめが覚めてしまったりなんてこともあります。
緊急車両のサイレンを嫌な人は意外に多いらしいです。
平日は車の通りがスイスイでも、休日になると大渋滞してしまったりなんてことも。
夜は街灯がなく真っ暗だったり、看板のネオンが明る過ぎて困ったり色んな状況が考えられます。
悪いことばかりではなく、夏は花火大会の花火が家から見えたり、春は桜がとても綺麗だったり思いがけない嬉しい情景が見れたりするかもしれません。
